Что такое «износ» строительных конструкций: нормативное определение и практика оценки

Понятие «износ» широко используется при обследовании зданий и сооружений, однако в профессиональной среде и нормативных документах оно трактуется строго определённым образом. От правильного понимания этого термина зависит корректность выводов технического заключения, принятие решений о капитальном ремонте или сносе, а также возможность юридической защиты интересов собственника. Особенно важно это в регионах вроде Гуково, где значительная часть зданий построена в советский период и имеет признаки физического износа.

Нормативное определение термина «износ»

В соответствии с ГОСТ 31937-2011, износ — это утрата зданием или его элементами эксплуатационных качеств, выраженная в снижении прочностных, теплоизоляционных, гидроизоляционных, эстетических и иных характеристик. Износ может быть вызван длительной эксплуатацией, воздействием внешней среды, недостатками конструкции или производственными повреждениями.

Может быть физическим, моральным и экономическим (вне контекста обследования — только физический);
Оценивается как по отдельным элементам, так и по зданию в целом;
Может быть локальным (один элемент) или системным (вся конструктивная схема);
Не обязательно означает аварийность, но указывает на снижение надёжности и ресурса конструкции.

Отличие износа от повреждений и дефектов

Часто термин «износ» путают с «повреждением» или «дефектом». Однако в профессиональной практике эти понятия различаются:

Износ — закономерный процесс старения и деградации свойств конструкций;
Повреждение — результат воздействия или события (удар, авария, деформация);
Дефект — частичное несоответствие фактического состояния нормативным требованиям (например, трещина, откол, коррозия).

При этом повреждения и дефекты могут быть как следствием износа, так и его ускорителями.

Методика определения степени износа

Степень износа может определяться двумя основными способами:

По формальным таблицам БТИ — используется в кадастровой и технической инвентаризации. Учитывает возраст, материал, техническое состояние. Пример: кирпичная стена возрастом 40 лет — износ 45%;
По результатам технического обследования — основана на фактических дефектах, снижении несущей способности, замерах и испытаниях. Применяется экспертами и подтверждается заключением.

Во втором случае износ выражается не только в процентах, но и в техническом заключении, где отражаются остаточный ресурс и рекомендации по ремонту или усилению.

Кейс: неправильная оценка износа в жилом доме в Гуково

При оформлении сделки по продаже квартиры в доме 1965 года постройки владелец предоставил техпаспорт с износом 35%. Однако при обследовании было выявлено критическое состояние перекрытий и трещины в несущих стенах. Фактический износ по заключению составил более 70%, что отразилось на кадастровой стоимости и ограничило возможность дальнейшей эксплуатации. Пример демонстрирует важность отличия формальной оценки от экспертной.

Нормативные документы

Основными нормативами, в которых рассматривается понятие «износ» и методы его оценки, являются:

ГОСТ 31937-2011 — обследование зданий и сооружений;
СП 13-102-2003 — порядок обследований;
СП 255.1325800.2016 — обследование жилых зданий;
Методические указания БТИ — для формальной оценки физического износа.

Для целей капитального ремонта или реконструкции приоритет отдаётся обследовательскому подходу, а не справочным данным.