Экспертиза при реконструкции и перепланировке объектов недвижимости

Экспертиза при реконструкции и перепланировке зданий проводится для оценки технической возможности проведения изменений без ущерба для несущих конструкций, безопасности эксплуатации и соблюдения градостроительных и строительных норм. В Гуково такая экспертиза необходима как для согласования перепланировок, так и при выполнении работ по изменению функционального назначения помещений, устройству проёмов или надстройкам.

Когда требуется строительная экспертиза

В соответствии с законодательством, любое вмешательство, затрагивающее несущие конструкции или характеристики безопасности, требует технического заключения. Экспертиза также проводится в случаях самовольных перепланировок для последующего оформления или выявления нарушений.

• Проектирование реконструкции зданий и сооружений;
• Планирование проёмов, демонтаж перегородок, установка лестниц и мансард;
• Изменение этажности, площади или назначения помещений;
• Легализация ранее выполненной перепланировки (через суд или БТИ);
• Согласование проектных решений с муниципальными органами и экспертизой.

Какие параметры проверяются

Экспертиза охватывает текущие конструктивные и инженерные параметры здания и анализирует их на предмет соответствия планируемым изменениям. Результатом является техническое заключение с обоснованием возможности или невозможности реконструкции без ущерба для объекта.

• Несущие стены, балки, колонны — степень износа, допустимость создания проёмов или перегрузки;
• Фундаменты — возможность восприятия новых нагрузок при надстройке;
• Инженерные сети — возможности переноса стояков, электроснабжения, вентиляции;
• Ограждающие конструкции — изменения теплотехники, звукоизоляции и противопожарной защиты;
• Общие конструктивные схемы — влияние планируемых работ на устойчивость здания.

Порядок проведения экспертизы

Экспертиза выполняется с выездом на объект, визуальным осмотром и при необходимости — инструментальными обследованиями. Результатом является заключение, которое прикладывается к проекту реконструкции или служит основанием для оформления разрешительной документации.

• Сбор исходной информации: поэтажные планы, ТЗ, архитектурные решения;
• Осмотр объекта, фотофиксация и описание конструкций, подлежащих изменению;
• Оценка допустимости вмешательства по расчётам и нормативам;
• Разработка рекомендаций по усилению, компенсации нагрузок или ограничению работ;
• Составление технического заключения с приложением схем и обоснований.

Кейс: экспертиза квартиры с перепланировкой в Гуково

В ходе продажи квартиры в кирпичном доме 1985 года в Гуково выяснилось, что была выполнена самовольная перепланировка с объединением кухни и жилой комнаты, а также расширением санузла за счёт коридора. Заказана экспертиза, в ходе которой установлено, что перегородки не являются несущими, однако нарушена звукоизоляция и доступ к стоякам. В заключении предложены корректирующие мероприятия, после чего перепланировка была узаконена через суд.

Нормативное обоснование

Экспертиза реконструкции и перепланировки регламентируется Градостроительным кодексом РФ, ПП РФ №87, СП 13-102-2003, ГОСТ 31937-2011. Для признания перепланировки допустимой учитываются СанПиН, СП 54.13330.2016 (жилые здания), СП 118.13330.2012 и другие действующие нормативы. Заключение эксперта используется при оформлении согласований, в судах и при межведомственных проверках.